OPINIÃO

41 prédios para habitação social no Centro? Ótima iniciativa, mas tem que ter algo mais

01/07/2014 09:40 -03 | Atualizado 26/01/2017 21:52 -02
JOAO VELOZO/FUTURA PRESS/ESTADÃO CONTEÚDO

A prefeitura anunciou recentemente que irá desapropriar 41 prédios vazios na área central da cidade para destiná-los à habitação social (leia aqui). Muitos deles, aliás, já estão ocupados pelos diversos movimentos de moradia, que com isso apontam para a ilegalidade destes edifícios, que não cumprem a sua função social. Manter um prédio vazio em uma área de grande infraestrutura custa caro à sociedade, e é antagônico com a enorme demanda por moradia que nossas cidades apresentam.

A iniciativa é muito positiva, e mostra que a prefeitura conseguiu equacionar a questão dos custos, que nesses casos por der driblada em função das várias dívidas que esses prédios geralmente possuem. Ainda assim, vai gastar demais: é incompreensível o valor a ser gasto de R$ 300 milhões por prédios abandonados - portanto sem interesse de mercado - há décadas. Mostra como, no Brasil, as leis da oferta e demanda não valem nada e o poder do proprietário passa por cima do interesse social. Em muitos países do mundo, notadamente em quase todos da Europa, pre´dias assim teriam sido sumariamente desapropriados há muito tempo. Mas enfim, ainda assim um passo foi dado aqui em São Paulo.

Pretende-se oferecer o apartamento ao usuário cadastrado, em geral os militantes dos movimentos que lutam por moradia no centro ou os inscritos nas listas da COHAB, com o financiamento do MInha Casa MInha Vida e o aporte de recursos estaduais. Corretamente, o Secretário Municipal de Habitação admite que o custo mais alto desses apartamentos - cerca de 200 mil - e relação ao uma casa de outro programa habitacional vale a pena, pois a recuperação desses prédios irá "irradiar uma revitalização sem precedentes na região".

É verdade, mas não é só isso. O preço aparentemente mais alto se dilui se forem computados os gastos em infraestrutura urbana que o governo não terá que fazer, já que ela existe no centro, ao contrário de quando faz conjuntos em periferias distantes e desprovidas de infraestrutura. Essa conta é raramente feita, pois geralmente não interessa à elite argumetos que justifiquem povoar áreas centrais com os mais pobres. Coisas do Brasil, e mais um ponto para a Prefeitura de São Paulo.

Mas ainda há um grande equívoco no ar: neste caso, a decisão de destinar as unidades habitacionais decorrentes da reabilitação desses edifícios ao acesso à propriedade, como é feito tradicionalmente no Brasil em qualquer plano habitacional social, não é uma boa solução.

Justamente por serem caros, os apartamentos resultantes das reformas terão rapidamente forte valor de mercado, e será difícil para a prefeitura garantir a permanência dos beneficiados nesses prédios, face à forte oferta que irá surgir pela sua compra. É claro que é um direito de cada um vender aquilo que é seu, mas neste caso, perderia-se o sentido original da política, que é o de permitir o acesso aos mais pobres nas áreas mais nobres e centrais da cidade.

Como a Prefeitura pagará bastante caro por estes edifícios e os apartamentos reformados, faz sentido que capitalize esse investimento, construindo um parque habitacional próprio, sobre o qual sempre terá o controle e a gestão. Os apartamentos deveriam ser destinados à locação, para as mesmas famílias cadastradas, mas que então os ocupariam como inquilinos da prefeitura, e não como proprietários.

A locação social foi implementada em massa em toda a Europa e na América do Norte a partir do Pós-Guerra, justamente por essa razão: não faz sentido o poder público abrir mão de um capital imobiliário importante, pois com ele pode-se regular, a longo prazo, uma boa política de acesso à habitação para os mais pobres.

Engana-se quem acha que essa modalidade é menos segura para quem vive nos apartamentos. Na locação social, regras são estabelecidas mais claramente: valores de aluguel controlados e reduzidos para ficarem dentro da capacidade der pagamento das famílias, direito de permanência em função da renda baixa, possibilidade de transferência para filhos do direito de aluguel do imóvel, garantias de não-despejo e regras para a inadimplência. Naqueles países, uma vez que tais políticas funcionaram e que os moradores ascenderam na pirâmide social, saíam dos apartamentos em busca de opções de mais alto valor, deixando-os para novos usuários mais pobres.

Por sua vez, o Poder Público zela melhor pela manutenção dos prédios de sua propriedade - um problema recorrente na região central - , mas sobretudo estabelece uma regulação natural dos preços imobiliários na região, uma vez que os imóveis com aluguel tabelado que não podem ser vendidos ao preço de mercado tendem a segurar a valorização geral.

Por isso, não há nenhum sentido em ver a Prefeitura investir pesadamente na reforma desses edifícios para depois perder o importante capital imobiliário público que adquiriu. Eu já havia sugerido isso em artigo neste blog, em setembro de 2013 (clique aqui).

Acredito que a COHAB, por sua vez,m deveria ser completamente remodelada em função dessa nova política habitacional. É tempo de desfazer-se do parque existente, quase todo inadimplente, repassando-o para uma empresa que faça a gestão do repasse definitivo das moradia da Cohab aos seus moradores, negociando o pagamento, e projete e proponha usos diversificados nos terrenos remanescentes dos grandes conjuntos, dando-lhes mais urbanidade.

A COHAB deveria, então, tornar-se a empresa gerenciadora do parque habitacional de locação social da cidade de São Paulo (reincorporando inclusive o importante Parque do Gato, que foi indevidamente abandonado à própria sorte na gestão anterior). Deveria fazer a reforma desses edifícios, e a gestão subsequente da sua locação. Um grande desafio, que poderia simplesmente revolucionar a cara do nosso centro.

Tal proposta não tem nada de extraordinário. É absolutamente comum políticas de locação social pública em áreas centrais, em uma infinidade de países. O Plano Diretor que acaba de ser aprovado na Câmara propõe, aliás, em seu artigo 296, a "constituição de parque imobiliário público, vinculado a programas de locação social e transferência da posse", como parte de um "Serviço municipal de moradia social".

A aquisição desses 41 prédios é uma oportunidade única para começar.

Texto publicado originalmente no blog Cidades Para Quem?

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